全国のハローコンテナ
現在、マスメディアで報じられている大幅な値引きをしたマンションの多くは、こうした物件だと考えられます
採算性を度外視しても、販売しなければいけない事情があったのです
いわゆる、株式投資でいうところの損切りのようなものです
そうした背景から、「これからミニバブルが弾けて土地が安くなった分、価格に反映されるのでは?」という声があります
残念ながら、地価が下落しても、価格を下げられない事情があるのです
それは、建設費の問題です
販売価格の上昇率を超える建設費の高騰2007年後半から、土地の価格と並んで、大きな比重を占める建設費が急上昇しました
これもマンション価格の上昇の要因となっています
ここで、あるマンション業者の原価構成を見てみます
「マンションの原価構成の変化」は、2005年に横浜市北西部で開発されたマンションの原価構成をもとに、2008年に開発した場合の原価構成をシミュレーションしたものです
2005年当時、坪単価145万円で販売された物件です
その原価構成では、用地の取得代金や建設費を差し引いても約6・6%の利益が残ることがわかります
通常、マンション業者は6～8%の利益率で事業計画を立てているといわれていますので、この物件は典型的な事例とみて問題ないでしょう
一方、2008年に開発した場合はどうでしょう
シミュレーションの結果、販売価格を坪単価166万8000円と15%アップしたにもかかわらず、建設費の高騰により利益はマイナス3・8%と赤字となることがわかります
実は建設費の高騰により、マンション業者の利益が圧迫される傾向は、実需向けマンションによく見られる現象です
なぜなら、一般的な実需向けマンションは都心から20キロメートル離れたエリアに開発されることが多く、その事業費の内訳は土地の代金が約30%で、残りの70%が建設費という比率配分になっているからです
2006年からマンションの価格が上がったのは、土地の値上がりと建設費の高騰であることを説明しました
ただ、値上げ幅を15%にした場合のシミュレーションでは、土地代金と建設費の値上げ幅を吸収しきれず、マンション業者が赤字になることもわかりました
このことから、15%の値上げの本当の要因は建設費の高騰にあるといっても過言ではないでしょう
これまでは、地価が上がった分だけ、販売価格に反映されたと思われてきました
しかし、実際は土地の値上がり分はマンション業者が利益を抑えることで吸収していたわけです
つまり、今後、地価が下落して用地取得代金が下がることとなっても、土地代金が30%、建設費が70%で原価構成される実需向けマンションは、建設費が下がらない限り販売価格を下げることはできないのです
-そして、今後、建設費が下がることは、ゼネコンの実情からも期待できないでしょう
.なぜ、建設費が高騰したのでしょうか
また、なぜ、今後も大きく下がることがないといい切れるのでしょうか
その理由は以下の3つに集約できます
設備や仕様のグレードアップに加え、改正建築基準法の施行を契機にマンションの性能が向上したため、そもそもの工事原価が大きく上昇したこと、型枠材や鉄筋など資材価格が値上がりしたこと、ゼネコン業界の構造的な経営環境が変化したことです
詳しく説明しますと、1994年にマンションの大量供給が始まって以降、マンション業者は販売力強化の一環として、設備・仕様のグレードアップに努めてきました
1990年代後半には、床暖房システムやディスポーザー、テレビモニター付きインターホン、24時間換気システムなどの新しい設備が登場しました
続いて、2000年に住宅品質確保促進法、2001年にマンション管理適正化法が施行されるようになると、従来の設備・仕様のグレードアップに加えて、管理システムやアフターサービスの向上などソフト面での充実も図られました
さらに2005年の耐震強度偽装問題を経て、2007年に改正建築基準法が施行され、ハード面では免震システムの採用などによる耐震性の強化をはじめ、外断熱システム・屋上緑化など環境に配慮したテクノロジーの採用などが見られるようになりました
そして、ソフト面においても、マンション業者は自主的に住宅性能評価の採用や「見学会」などによる施工現場の公開、蝦庇担保期間の一部延長などに踏み切ったのです
こうしたマンションの進化に伴って建設費が大きく跳ね上がったのは想像に難くありません
また、検査体制やアフターサービスの強化も建設費の上昇の大きな要因となりました
たとえば、建設性能評価を取得する場合、工事を請け負うゼネコンが事務手続きや検査内容に精通した社員を現場に送り込む必要があり、ゼネコンによっては新たに有資格者を採用して対応しました
また、建設性能評価を受けたり、建物の検査内容を強化することで、工事期間が従来よりも平均して2～3か月ほど延長されています
現場社員の増員と工事期間の延長により、ゼネコンは従来よりも多くの現場管理費(人件費二父通費・社会保険・宿泊費・プレハブ事務所のレンタル料など)を必要とするようになりました
さらにアフターサービスの充実により、ゼネコンによっては社内に専門部署を新たに設けて対応したことも、建設費の上昇につながったと指摘されています
また、原油や木材、鉄鉱石などの資源高をマスメディアが報道していますので、納得いただけるでしょう
あるマンション業者にヒアリングを行ない、実際に発注した鉄筋材の1トンあたりの単価の推移を調べました
2006年前半までは、ほぼ5万6000～5万7000円で安定していましたが、2006年後半からじわじわと億を上げ、2007年には7万～7万4000円と急騰しました
さらに2008年6月にはH万円前後まで値上がりしています
同様に1平方メートルあたりの型枠材の単価(施工費込み)も、2006年前半まで3200～3300円だったのが、後半になると4000円に跳ね上がったといいます
これら資材の値上がりにつられて、2007年後半には建設費も上がったのです
しかし、全体の建設費の中で鉄筋材が占める割合は4～7%程度といわれており、型枠材にいたってはわずか1%程度です
そんなに大きな影響を及ぼすものではありません
2008年後半に原油価格が急落し、鉄スクラップ価格も需要の減少により下落しましたが、これだけで建設費が大幅に下がるとはいえません
それでは、いちばん影響の大きな要因はなんでしょうか?
ゼネコン業界の構造的な経営環境の変化には、公共工事が深く関係しています
本書が定義した不動産市況の第Ⅱ期(1987～1991年)の時期、ゼネコンをはじめとする建設業界は大きく伸長しました
「建設投資額の推移」では、1986年に約53兆6000億円であった建設投資が、1991年には約82兆4000億円にまで増えていることがわかります
この時期は、公共工事と民間工事の両方が増えています
バブル経済が崩壊した1992年以降も、1996年まで80兆円前後を維持しています
しかし、内訳は民間工事が減少したのに対し、公共工事が増えています
これは、景気対策の一環として、公共工事の予算が増大したからです
そして、多くのゼネコンが公共工事に依存したことはいうまでもありません
1994年、建設省(現・国土交通省)は公共工事の入札に際し、経営事項審査制度を義務化しました
これは、受注高の実績などに基づき入札資格を与えるものです
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